Jak sprawdzić, czy skup przejmie hipotekę bez dopłaty?
Warunek „bez dopłaty” spełni tylko oferta, w której cena pokrywa pełną spłatę kredytu i innych długów, a sposób rozliczenia jest wpisany do aktu notarialnego.
W praktyce skup nie „przejmuje” kredytu, tylko spłaca go z ceny zakupu. Poproś o pisemny scenariusz płatności: jaka część ceny trafi bezpośrednio do banku, kiedy i na jaki rachunek. Wymagaj, aby notariusz w akcie wskazał przelewy do wierzycieli oraz wypłatę kwoty do ręki. Dobrym standardem jest depozyt notarialny albo rozliczenie z warunkiem przedstawienia przez bank zgody na wykreślenie hipoteki. Sprawdź także, czy kupujący finansuje transakcję gotówką. To skraca ścieżkę i zmniejsza ryzyko niedomknięcia rozliczeń.
Poproś o projekt rozliczenia ceny z wyszczególnieniem przelewów do wierzycieli.
Zażądaj potwierdzenia środków lub oświadczenia o finansowaniu z własnych środków.
Wpisz przelewy do banku i innych wierzycieli bezpośrednio w akcie notarialnym.
Ustal warunek zawieszający: akt lub wypłata po otrzymaniu promesy wykreślenia hipoteki.
Jakie dokumenty potwierdzą stan zadłużenia nieruchomości?
Podstawą są aktualne zaświadczenia z banku i wierzycieli oraz księga wieczysta.
Przed wyceną i umową zbierz dokumenty, które pokazują pełny obraz obciążeń. Dzięki temu oferta będzie realna, a rozliczenie kompletne. W Warszawie wiele wspólnot i spółdzielni wydaje zaświadczenia w krótkim terminie, ale lepiej złożyć wnioski z wyprzedzeniem.
Aktualny odpis księgi wieczystej z działu IV.
Zaświadczenie z banku o saldzie, kosztach wcześniejszej spłaty i numerze rachunku do spłaty.
Oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Zaświadczenie o braku lub wysokości zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni.
Pisma od komornika dotyczące zajęć i sposobu spłaty.
Informacje o zaległościach podatkowych i opłatach lokalnych, jeśli występują.
Jak ocenić wiarygodność kupca skupu zadłużonych nieruchomości?
Zweryfikuj podmiot w rejestrach, poproś o dowody finansowania i zawieraj umowę w kancelarii notarialnej z bezpiecznym rozliczeniem.
Sprawdź, czy kupujący działa w formie zarejestrowanej działalności. Zobacz historię w publicznych rejestrach oraz czy nie figuruje w rejestrach długów. Poproś o przykładowy wzór umowy i wskaż, że rozliczenie nastąpi przez depozyt notarialny albo przelewy wskazane w akcie. Zwróć uwagę na sposób komunikacji i jasność odpowiedzi dotyczących dokumentów i płatności.
Odpis z właściwego rejestru i dane reprezentacji.
Oświadczenie o źródle finansowania transakcji.
Wzór umowy i harmonogram działań z datami granicznymi.
Rozliczenie w depozycie notarialnym lub przelewy opisane w akcie.
Jak skup rozlicza zaległości czynszowe i zajęcia komornicze?
Najczęściej spłaca je z ceny zakupu, przelewając środki bezpośrednio do wierzycieli przed wypłatą reszty dla sprzedającego.
W akcie notarialnym powinny znaleźć się przelewy do wspólnoty albo spółdzielni oraz do komornika. Na podstawie zaświadczeń i pism wierzycieli notariusz wskaże kwoty i rachunki. Po spłacie komornik wydaje postanowienie o umorzeniu egzekucji, a bank i wspólnota wydają dokumenty do wykreślenia wpisów w księdze wieczystej. Dopiero po zaspokojeniu wierzycieli wypłacana jest kwota do ręki.
Czy wycena skupu powinna uwzględniać koszty spłaty kredytu?
Tak. Oferta powinna pokazać kwotę netto do ręki po spłacie wszystkich zobowiązań i kosztów.
Poproś o wycenę, która wprost ujmuje saldo kredytu na dzień płatności, ewentualne koszty wcześniejszej spłaty, opłaty bankowe, opłatę sądową za wykreślenie hipoteki, zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni oraz koszty egzekucyjne. Dzięki temu porównasz realne oferty, a nie tylko cenę nominalną. Ustal też, kto pokrywa koszty notarialne i sądowe związane z przeniesieniem własności i wykreśleniami.
Jak negocjować warunki, aby uniknąć dopłaty do kredytu?
Poproś o ofertę w modelu „netto do ręki” i zapisz w umowie, że spłaty wierzycieli nastąpią z ceny zakupu.
Negocjacje warto oprzeć na prostych zasadach. Wskaż minimalną kwotę, którą chcesz otrzymać po spłatach, oraz warunek zawieszający uzyskanie z banku dokumentów do wykreślenia hipoteki. Uzgodnij rozliczenie przez depozyt notarialny i harmonogram, który przewiduje weryfikację salda tuż przed aktem. Dobrą praktyką jest bufor na różnice w saldzie, aby uniknąć prośby o dopłatę w dniu podpisania.
Oferta netto po spłacie kredytu i innych długów.
Warunki zawieszające: promesa banku i komplet zaświadczeń od wierzycieli.
Depozyt notarialny i jasny harmonogram płatności.
Bufor na ewentualne różnice w saldzie kredytu.
Ile czasu trwa proces skupu i kiedy otrzymam pieniądze?
Zwykle trwa od kilku dni do kilku tygodni. Środki otrzymasz w dniu aktu lub po wykonaniu przelewów do wierzycieli.
Czas zależy od tempa uzyskania dokumentów z banku, wspólnoty i od komornika oraz od dostępności notariusza. Standardowo proces wygląda tak: wycena, zebranie zaświadczeń, projekt umowy, weryfikacja salda kredytu tuż przed podpisaniem, akt notarialny i rozliczenie. Płatność odbywa się przelewem na rachunek banku, rachunki wierzycieli i na Twój rachunek albo z depozytu notarialnego zgodnie z aktem.
Na co zwrócić uwagę w umowie, by uniknąć późniejszych dopłat?
Na precyzyjne rozliczenie ceny, listę wierzycieli, terminy i warunki zawieszające oraz jednoznaczne zapisy o braku dopłat po Twojej stronie.
W umowie powinny znaleźć się: pełna cena i sposób jej podziału, nazwy i rachunki wierzycieli, terminy przelewów, obowiązek kupującego do niezwłocznego dostarczenia potwierdzeń spłat, warunek przedstawienia zgody banku na wykreślenie hipoteki oraz skutki opóźnień niezależnych od Ciebie. Zadbaj o zapisy wykluczające przerzucanie na Ciebie dodatkowych kosztów spłat i wykreśleń po dacie aktu.
Podsumowanie
Świadome przygotowanie dokumentów i bezpieczne rozliczenie w akcie to realna ochrona przed dopłatą do kredytu. Na rynku warszawskim da się połączyć szybkość skupu z pełnym domknięciem długu. Kluczem jest oferta netto, depozyt notarialny i twarde warunki w umowie.
Zamów bezpłatną analizę zadłużenia i ofertę netto od skupu w Warszawie, aby poznać realną kwotę do ręki bez dopłat.
